Find your dream house!

  • en
  • zh-hans
今天就致电我们: 1-408-217-8700

【新闻分析】中国人在美国房地产的最大一笔投资

希尔顿全球控股公司本周一宣布,该公司将以19.5亿美元的价格将纽约华尔道夫酒店(WaldorfAstoria)出售给来自中国的安邦保险集团(Anbang Insurance)。

作为这项协议的一部分内容,希尔顿将与安邦保险签署一份管理合同,允许希尔顿在未来100年的时间里继续运营这个酒店。此外, 安邦保险还将对这个1931年成立的酒店开展一次大翻修。

而今次收购方安邦保险来头亦不小,公司在声明中表示,通过投资北美优质不动产,实现长期稳定的投资收益。同时表示,今后将进一步加大全球资产配置的比重,尤其将欧洲和北美作为重点。

对于该笔交易,世邦魏理仕酒店业全球总裁KevinMallory表示,这是美国单座现有酒店的最高价,也是中国买家在美国购买现有建筑的最高纪录。

“新的监管规定允许中国保险投资者最多投资其总资产的15%在非自用的房地产资产上。通常情况下,大部分保险资金将其总资产的6%投资于房地产,而这6%中约20%的资产来自海外。而上述投资方式加上更高的风险调整后收益率,造成了很多资金加速投资海外,就如这次安邦投资华尔道夫。”Kevin Mallory称。

那么,这项美国有史以来酒店投资的最高价到底值不值?晨哨网从华尔道夫酒店的经营收益和物业增值前景两个角度出发,来评估这笔投资。从晨哨网目前掌握的数据来看,这笔投资虽然创下“天价”,但安邦花的19.5亿美元还算物有所值,因为华尔道夫酒店无论从作为经营实体的盈利能力,还是作为不动产的保值增值潜力都很高。

纽约华尔道夫盈利能力强

从酒店的经营收益来看,纽约华尔道夫酒店是纽约盈利能力最强的酒店之一。晨哨网分析师查阅了Hilton Worldwide的2014年度第二季度收入报告,发现希尔顿全球旗下的华尔道夫系列在2014年度第二季度的整体入住率约为75.6%,同比增长0.9%,而2014年度上半年的整体入住率约为75.2%,同比增长0.3%,与二季度数据相比相差不大。而2014年第二季度华尔道夫酒店系列平均每间房间的收入约为316.52美元,同比增长5.3%,而2014年上半年该系列平均每件房间的收入约为323.69美元,同比增长5.9%。

由此可见,华尔道夫系列的整体运营指标:入住率和房间收入均在增长。

据了解,外资酒店管理公司收取的费用包括管理费、奖励管理费、培训费、市场营销费、预订网络费、外方人员工资及福利等,无论酒店亏损与否,国际品牌酒店公司管理一个酒店一年要收取250万美元至500万美元的管理费用。

而安邦收购华尔道夫之后,希尔顿集团将继续运营该华尔道夫100年,这也就意味着安邦需要付给希尔顿集团一部分管理运营费。这也将成为本次收购的隐性成本的一部分,在未来的100年中逐年支付。

纽约华尔道夫保值增值空间大

对于安邦收购的位于纽约49街和50街、公园大道的纽约华尔道夫来讲,周围建筑的地价是衡量该项投资值不值的另一项因素。

根据美国房产权威网站zillow的房价报告显示,2014年6月纽约都会区房价稳中有升,中位数为37.72万美元,环比上升0.7%,同比上涨6.3%。

而在过去一年中,纽约的平均房价也稳步上升。(见下图)

从图中可以看到,曼哈顿房价中位数在这五区中排行第一,达到了124.24万美元;同时,曼哈顿房价年涨幅也位居纽约市5区之首,达到了18.43%。

而安邦收购的华尔道夫正位于曼哈顿岛的最核心地带之一,其收购价格除以总房间数,就相当于平均每间房130万美元左右。该价位相比124.24万美元的中位数可以说较为划算。

安邦显然不是唯一一个大笔投资投资美国的中国投资者。在此之前,万达集团曾斥巨资拿下美国比弗利山庄的八英亩稀缺地块。

根据世邦魏理仕的统计,亚洲资本2013年在美国总投资额达到93.5亿美元,其中酒店类投资总额为26.95亿美元,约占28.8%。而今年上半年,亚洲资本在美国的酒店业投资总额为6.07亿美元,约占上半年65.88亿投资总额的9.21%。(详见下图)。
相信随着安邦对华尔道夫的收购,今年亚洲资本在美国的酒店类投资占投资总额比例将大幅上升。

世邦魏理仕的报告同时指出,纽约是最受亚洲投资者青睐的投资地点。而对华尔道夫的收购更加印证了这一点。

(原文转自晨哨网,美地投资编辑整理)

By: 美地投资

美地投资俱乐部微信公众平台是由总部位于美国旧金山硅谷地区的美地投资集团开设和管理。美地投资集团专注于美国房地产的买卖,投资,金融及物业管理,设有旧金山硅谷和洛杉矶两个办公室,拥有一大批经验丰富的房地产经纪人,并与全美各地多家公司形成战略合作伙伴关系。该平台的宗旨在发布美国房地产最权威,最全面,最新的房地产项目最新项目和产品信息,分享美国房地产行业的最新咨询,协助中国企业和个人到美国进行房地产及相关项目的投资。

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *