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美国房地产市场的预测

2013下半年2014上半年,美国房地产市场正在经历着2008金融危机以来的最为强劲的复苏,相关数据表示2011~2014年,美国房产价值是直线上涨,按照这个趋势,排除了其它可引起楼市震动的因素,大约在2017年房价才会减缓上涨,所以现在加入房地产市场不算晚。2011年底房价基本还是在谷底。6年的快速增长时间,并且越早进入越好。

经访谈行业专家以及分析大量数据后,《巴伦周刊》认为今后三年美国房价仍将上涨,但是涨速要减慢一点,不会再出现2013~2014年这样两位数的增长。

有一点是必须承认的,对美国房地产市场进行预测是一项费力不讨好的工作,专家们对今后三年美国房价走势的判断差异很大。地方市场监测公司(Local Market Monitor)追踪全美300多个城市市场,这家公司的Ingo Winzer预测今后三年美国房价将上涨7%,而房地产数据分析公司Core Logic的专家预测2014年上涨4.7%,2015年为4%,而2016年则为1.9%。

基于稳健原则我们取中间值,头两年美国房价上涨5%,而2016年只上涨3%,因为新开工建设的房屋可以有效扩大供给,而更多空巢的婴儿潮一代将出售房屋,这样他们可以释放被锁定的房产净值。这些预测多少和Moody’sAnalytics相呼应,这家公司的首席经济史马克-赞迪说:“美国房地产市场正处于上升通道,而且还有很大的空间。”

现在有很多因素支持我们对美国房价的乐观估计,但是因为房屋购买者预期的惯性会引发市场失灵,所以按照以往的房价增长趋势预计美国的房价将会持续上涨5到10年,这就和本轮行情是一样的。

2014年美国房产市场有以下几个趋势须留意

利率持续走低

来自HSH的房贷专家认为,2014年的房贷利率还将持续走低,预计年底时的利率将低过春季数字。美国自从80年代以来,利率总体一直走低。考虑到美联储承诺,在看到更明显的经济改善之前,将保持现有的货币政策。因此专家预见,在强有力的就业数字和GDP明显增长之前,房贷、车贷和信用卡利率还将在低谷徘徊一段时间。HSH副总裁格姆宾格(Keith Gumbinger)预测2014年的30年固定利率常规贷款(conforming 30-year fixed rate mortgage)利率将在4.375%与5.625%之间。

房屋库存紧张

导致2014年房屋库存紧张状况的因素众多。尽管持续上涨的房价会鼓励部分卖家将房屋推向交易市场,但更多的房主选择徘徊观望,期待市场进一步复甦时能够带来更大的回报。在房地产泡沫爆炸后,美国20% 的房子被投资者买下,但目前这一势头正在慢慢减缓,投资者逐渐退出市场,普通买家开始进入,市场也将变得趋于正常化。法拍屋和短售屋的减少也是形成房屋市场库存紧张的原因。CoreLogic的首席经济师佛莱明(Mark Fleming)认为2014年房产资不抵债的情况会持续减少,少数几个州房产的负资产数额将佔据全国负资产总额的大部分。

尽管对于 2014年,网路辅助房产交易已不是新闻,但未来的房屋买卖会与网路更加密不可分。全国房地产商协会(National Association of Realtors)的统计数据显示,目前有90%的购房者在选房过程中参考了网路上的房产资讯。不过专家也提醒购房者,网上看房尽管听起来很简单、容易操作,但需留意海外房产投资网站所显示的信息不一致的情况。如果其中某一项信息对于购房者格外重要,还是应该多比对几家不同网站,确定信息的淮确性再做决定。

贷款申请放宽

相比过去一两年银行在贷款审批上的严苛,2014申请贷款的消费者将感到些许轻鬆。但同时银行也面临著消费者金融保护局新颁布的法规调控,开始严格规范信用资格审批流程。因此对于自营业主,以及靠佣金、奖金、小费收入的购房者来说,未来从银行获得贷款仍将困难。

不过有相关数据表示,小编在这里统计一下美国房地产市场的“巧合”或者说体现了一些房产市场的几条基本规律可以了解:

(1) 12年轮回

美国房产市场大约相隔12年左右有一次大的市场调整期。

(2) 3年苦难

市场调整周期持续大约3年,这期间美国房价会有较大的波动、下滑。

(3) 6%长期自然增长

每次地产危机后无一例外会迎来新一轮的房产增长,但突破自然增长比率的短期繁荣最终会在长期内回归理性。

长期看来美国房产市场有着稳定的回报,只要不在地产危机爆发的市场底部出售,亏钱还并非易事。如今,我们正处于上一次价格调整期的末尾,部分市场如加州等地的房价已脱离谷底,开始逐渐回到上升的轨道,相比2008年的价格水平已上涨10-15%;而在危机中并未有大幅下跌的纽约等地房价也在正在稳步攀升,曼哈顿目前的房价与去年相比有4.8%的增长。

By: 美地投资

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