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湾区买房贷款超级攻略

大家都知道湾区的房子贵啊

一般为了抢房大家准备个20%~50%的首付都要挣扎好久

当然全现金买房的土豪们不算

对于大多数老老实实在这里工作和生活的人

特别是初次买房的年轻人

买房的过程中都涉及到贷款的事宜

小编昨天写了在湾区买房你不能不知道的注意事项,里面提及了买房之前,钱要提前准备好。今天小编外绕这个问题,着重扒一扒湾区买房的贷款攻略,给大家普及一下申请贷款的全过程和注意事项~!!

在美国提供贷款的银行或其他机构有很多,每个机构对申请贷款的政策和要求会有少许不同。但是大体上都是差不多的,因为这些机构的贷款最终基本上是要卖给房地美和房利美。因此总的贷款政策是按照这两个金融机构的标准来的。小编接下来和大家分享的只是一些general rule,具体问题还是咨询loan agent。一个经验丰富的loan agent能帮你在短时间内申请下来贷款,并且搞定最刁钻的银行和帮你拿到最低的利率。专业的事情还是请专门的人来做,这样效率比较高。

贷款的硬性条件

1. 有效身份,如公民,绿卡,H1B。F1或者是OPT的学生基本是贷不了款的。

2. verification of employment。必须是currently activeVOE在整个贷款过程中lender会做好几遍,以防case过程中status有变化。
3. 2年的报税记录和W2工资单。Exception:刚从学校毕业的可以只提供2和offer letter。
4. 2个月的银行账单里有大笔cash存入。

 

看房期间的贷款准备

因为湾区房市汹涌,基本一个周末的open house完了就开始收offer,前期如果准备不足的话根本来不及递,所以应该在看房的时候就准备好资金和各种证明,这样在别人还在紧张准备各种材料的时候你的agent就可以集中精力和卖家agent探探底。

 

前期准备:概括一下就是 a)准备钱 b)维护好信用记录 c)维护好银行账户

1. 如何从国内转钱,能转多少?

请参看小编前几天的文章—《在美国买房,如何从国内汇钱过来》

一般都是通过银行电汇转钱,中国政府规定是每人每次限转5万美金一般国内银行手续费是100RMB左右,美国的银行也会收一点手续费,一般是十几刀到几十刀不等。特别注意不要用自己的名字买美金和转账,涉及税务问题。尽量用亲戚朋友的名字,钱做为gift fund转过来。

关于gift fund的报税问题,是应该由donor报税,所以作为接收方也不用担心什么。所有转账收据都保留好,贷款时银行可能会要。gift letter你的loan agent会帮你准备,让给你转账的亲戚朋友签字就行。

2. 可以贷款多少?买得起多少钱的房子?
银行里面有了存款,再加上自己的pay stub就可以去大银行开preapproval letter。

一个最简单的方法算你能买得起多少钱的房子:你税前年薪的4~5倍+存款。注意:股票收入不能算在年薪里。很多工程师的总收入包括工资,股票和bonus,。但是因为股票和bonus是根据每年的绩效来的,并不稳定,所以银行不允许。

preapproval建议去大银行开,基本你的银行checking账户开在哪里就找哪家做。建议开在你对房子的心理价位,不必开得太高以免不良卖家看到你账上有钱,把房子提价。

 

真正的计算你能贷款多少的方法:

根据你贷款的program,rate,loan amount计算出mortgage monthly payment;

 

再根据 (mortgage monthly payment + monthly property tax + HOA fee + other mortgage monthly payment + all credit card minimum monthly payment ) / monthly before tax income < 50% 算出loan amount的最大值。
3. 准备买房后银行账户和信用卡的维护问题

 

准备开始买房就不要再开新的信用卡,任何会产生hard pull的事情都等到loan结束了再做。

不要有大笔现金进出账户,大额支票存入最好也不要,2个月内的每笔钱最好都能解释清楚。一个好的银行账户是除了国内转账过来的钱之外只有你的工资收入。

注:offer拿下以后,每6个月就可以做refinance,所以purchase的loan尽量配合loan agent拿下房子要紧。利息高一点也无所谓,半年的利息损失不了多少,别捡了芝麻丢了西瓜。

 

贷款前后的注意事项

1. 确定loan amount

 

根据数额分为三档:conforming loan:417k以下;high balance:417k – 625k;jumbo:625k以上。每个lender叫法可能不一样,基本上你借的钱越少,利息越低,要求也越低。

 

2. 确定program和年限

 

30年和15年是主流的还款年限,分fix和arm,arm还有5/1和7/1两种主流,其他还有些小program。

 

举个例子,15yr fix就是你贷款15年每年利率不变一直到还清;30yr arm 5/1就是你贷款30年,前5年利率不变,之后每X年根据当年市场可以涨Y%,每次最多涨Z%,XYZ根据你具体的sub program确定。

一般来说arm的首5年或7年利息会比fix的低,所以你如果判断市场不会涨太多的情况下可以选arm,反正每半年就可以做refinance,完全可以在要涨利息之前重新再做一个arm。

 

3. 了解自己的信用分数

 

信用在740以上是最理想的,如果loan amount同时又低于60%是可以享受一些利息优惠的,700以上的信用贷款没有太大问题。

确定了1、2两条就可以进入loan process。你可以选大银行的retail loan agent,也可以选独立的做很多lender的wholesale loan agent,一般whole sale比retail可以拿到更低的利息。

 

如果选了wholesale,留心他的NMLS#;必须disclose的,查查他的记录有没有被人complain处罚过。

 

如果可以相信了,那就loan agent帮你选lender,可能他找来的是你听也没听过的小lender,没关系,关键是在你要签字的文件里找出他提供给你的GFE(good faith estimate)和TIL(truth in landing),这两份文件要着重仔细看。

 

TIL是根据你的rate再加上各种做loan的费用算出APR,更容易理解就不多做解释了。下面小编以GFE为例解释下这些数字。

summary of loan里会有你的loan amount,rate,term,monthly payment。interest rate rise能看出你是fix还是arm。

 

orgination charge里能看出为了贷款本身你要付的费用。

1. our origination charge是loan agent这个case收的钱,一般是根据lender的规定抽loan amount的%,湾区这边1%比较普遍,也有fix的。

 

2. your credit。这是trick所在。一般来说lender能够提供几档利息和不同的rebate给borrower选择,有些人愿意付points拿更低的利息,有些人要拿高一点的利息让lender给更高的rebate。

 

一般来说建议拿rebate因为你每6个月就可以做一次refinance。你可以算下拿不同的利息每6个月的差额是多少,再算算拿的rebate是多少就知道应该怎么选了。

 

3. 里面的费用是一些硬性消费,appraisal fee,credit report fee,HOA cert之类的费用会出现在这里,一般来说1000左右。

 

4和5.是title fee,一般是escrow charge,也是硬性的,各1000-2000的样子吧,根据房子的价格也会有出入。图中有个mortgage insurance收了很多钱,这个你downpayment要是给了20%以上的是不会charge。

 

6.基本应该不会有人自己shop service什么的,万一银行不认又多很多事。

 

7和8政府收的钱,记录里要把旧主人的名字改成你的,7应该150左右吧,8根据房价小几千吧。

 

9. 一般就是你的定金。

 

10. 根据你的rate和loan amount算出来的利息*天数基本就是从房子loan close到手那一天开始到你下一个monthly payment估计要付多少利息,这个基本会多算几天,loan close以后escrow会退给你的。

 

11.你可以通过escrow买owner insurance,也可以自己out of pocket买。如果钱通过escrow买,2里面的rebate也是可以用来付的。

 

最后A+B算出来的就是你的closing cost。一般来说purchase这个数字是正的,你要付一点closing cost。如果是refinance,因为少了很多fee,基本应该是负的或者是0,也就是说这些钱实际上最后帮你付了其他费用。

 

GFE在整个loan processing过程中应该给你3次。刚递交application一次,这时候2的数字只是个estimate,不必过于纠结但可以参考。lock rate的时候给你一次,这时候的数字已经是确定的了。最后loan close签字的时候再给你一次,应该是和第二次的一样。

 

在loan under review的时候,loan agent会order appraisal。这时候你的buyer agent的功力就又显示出来了。因为appraisal是一件很主观的事情,虽说都是挑周围的房子比一比,但具体挑哪几幢?

 

appraiser除了要画floor plan还要做功课尽量客观的挑相近的房子,而你的agent若是有经验的话顺势帮他做好功课挑了几幢房子给他会怎样?估价高个5W10W很正常的,但对你来说就是少补了这些差价。

 

appraisal report关于你自己房子的那部分要仔细看,有时候可能有seller没有disclose但房子有问题的地方正好被发现了,这时候你要是反悔了最多损失几百块的appraisal fee,而且这种情况100%定金要的回来。如果想要也可以让agent去找seller要点credit修房子。

 

appraisal补差价的举例: 比如说你房子成交价120W,你打算首付20%那就是24W,银行贷款96W。

 

如果appraisal做出来房子只值100W,那你就只能贷款100W×80%=80W,首付就要付100W×20%+(120W-100W)=40W。这40W-24W=16W就是要补的差价。

 

一般来说银行最多给贷房价80%,再高的话就要买mortgage insurance。做loan期间可能loan agent时不时的找你要点材料什么的要及时给,所有条件都符合了以后就等签字close,escrow各方发钱,拿钥匙搬新家啦!

这份攻略有够详尽吧,如果对你有帮助别忘了分享给朋友。请继续关注美地投资,更多房产资讯和你一起分享。

实战经验】减负:房贷这座大山,如何早点摆脱?

小编今天要跟大家来聊聊,买房以后的“房奴”生活。

确实,在湾区,出个Offer(房屋购买意向书)能被卖家接受,简直是重大胜利!但当不久以后收到第一张mortage payment(贷款付款单),顿时我们又意识到现实的残酷,努力工作、努力赚钱、早日还完贷款,是每个“房奴”朋友的真实心声!

为了能早一点还完房贷,小编就来给大家支招吧,还能节省几千到上万。方法简单,实践容易,您不妨试试:

1、每周或每两周支付一次还款额,而非每月支付。

每两周支付一次贷款还款额是一个简单而有效的帮助较快摆脱住房贷款的策略,同按月支付还贷的方法相比,每年增加了等值于一个月度的还款额。

虽然这听起来并不多,但额外的还款额能积少成多。“例如年利率为4.50%、贷款期限为30年的35万美元的贷款,每两周支付一次贷款额可以节省49,058.94美元,减少贷款期限四年半。而每周支付房贷还款额可以节省更多。”

2、增加最低还款额

增加最低还款额是更快还清贷款的另一种简单方法。即使每月多还50或100美元,也能节省数千元的利息,在大多数情况下,可以减少几年的还贷期限。如果贷款产品带有重新提款功能,超出最低还款额的部份还可在必要时取出使用。

3、重新贷款

如果房贷合同已经持续一段时间,可能需要考虑更换。

美地投资的资深经纪人指出:“自2012年以来,利率已经下降了接近2.0%,特别是近半年以来,相比去年同期利率还在震荡中。如果您抓住机会,做重新贷款,那么每个月可能都为您节省不少钱。”

4、额外的一次性付款

定期的一次性的支付贷款是另一种简单的方法,可以帮助更快降低购房贷款。例如,一次性支付1万美元用于30年期年利率4.50%的30万美元购房贷款,可以节省2.6万美元的利息。

另外,还有一个小小的技巧小编不得不提。因为还款时每月月费是不变,而由于大多数的贷款刚开始是主要付利息部分,越早付本金,往后的利息就越少。所以大笔提前付款,建议在贷款开始的头五年实施,效果会更好。

上面小编跟大家分享的多种策略可以单一使用,也可以多个策略并用。在作出决定之前,小编还是建议你同专业贷款经纪人仔细谈一谈,根据你的财务及纳税状况制定最佳的长期和短期策略。美地投资在这里等你!

最后小编祝大家早点把房贷还完,想怎么任性就怎么任性!

【揭秘】全面了解房屋净值贷款,如何使用投资杠杆

美国房屋净值贷款是屋主以其已抵押的房产,再度向银行抵押贷款,前提条件为借款人对已抵押的住宅有充分的净值(equity),即“房产市值减去房贷债务余额”达一定数额,因此第一顺序抵押贷款全数或多数还清,或房价大幅上涨,都会增加美国房屋净值。

根据房贷金融业内情杂志(Inside Mortgage Finance)调查,国内美国房屋净值贷款第三季成长17%,一共发放200亿元,是今年单季最高。依照此成长步伐,2014年贷方发放总额将达670亿元,创2009年以来高点。

相较于过去的贷放额,目前美国房屋净值贷款尚未恢复以往活力,即便如此,成长不仅表示美国房屋净值增加,也突显消费者恢复信心,愿意再次抵押美国房屋取得所需现金。

道明银行(TD Bank)消费借贷管理部门资深副总裁华德(Rick Huard)指出,目前房贷借款人态度上更加负责,且教育程度较高的客户增多。

上一波房市荣景中,美国房屋净值贷款申请者利用高净值获得大笔贷款,贷款银行也睁一眼闭一眼,任客户把钱花在奢侈品或度假等不理性消费上。如今情况大不同,除银行严加遵循政府规定,屋主们也多半为整修美国房屋申请贷款,借此增加美国房屋价值,因此表现更为负责。

道明银行调查1000多名“HELOC”申请者,发现有29%屋主利用净值贷款整合其他债务,净值贷款利率是信用卡四分之一,如此便能降低利息支出。其馀用途则包括买车占27%,学杂费占20%,紧急开支占19%,尚有一部分人做为整合原本净值贷款之用。

马里兰州Apex Home Loans执行长史崔特(Craig Strent)表示,民众正重新解决债务问题,可能是这波房贷发放成长的主因。

一般美国房屋净值贷款设定10年之后开始还本付息,货币监理署(Office of the Comptroller of the Currency)近日预测2014年至2017年间到期的净值贷款约有1670亿元,屋主若以新净值贷款重组现存贷款,10年还款期又可重新计算。

同时为防止还款期到来时违约跳增,政府已敦促银行趁低利率时点提出重组贷款计画,目前两家最大净值贷款机构美国银行(Bank of America)与富国银行(Wells Fargo)已开始提供客户重组贷款的机会。