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1. 美国买房过程中常用术语详解

real estate consultant(房地产经纪人,专家顾问)
listing agent:卖房经纪人
buyer’s agent :买房经纪人
lender:贷款行
loan broker:贷款代理人(或公司)
escrow officer:过户公证人员
escrow company :过户公证公司
title company:产权公司
home inspector :房屋检查专家
appraiser:估价师
买房过程中的常见术语(按买房先后次序排列):
MLS(multiple listing service):上市房地产综合信息服务网(这是各个房地产协会会员专用的上市房地产信息交流平台)
listing :挂牌上市房屋
search criteria:搜房条件/标准
open house: 向众人开放的上市屋
caravan:成群结队的人一起看房
make offer:报价
purchase agreement:购房协议书(在报价时填写并签署,加州有十几页的条款)
counter offer;还价
addendum:附加条款
deposit:押金(报价时支付的诚意金,一般是牌价的3%)
down payment:首付
interest rate:利率
loan amount :贷款额
all cash offer:全现金购买报价
30 years amortization:30年分期付款
purchase price:购买价
offer accepted:购买协议被接受(协议接受价)
open escrow :进入过户过程/环节
cancel escrow:取消合约(终止转户过程)

contingency:附带条件:
包括以下三个:
1)loan contingency:贷款附带条件,但现金购买则不需要;
2)appraisal contingency:估价附带条件;
3)home inspection contingency:房屋检查附带条件 注:一般来说买方在进入转户过程以后有
17天的时间来remove all contingencies(取消所有附带条件),也就是说如果在17天之内,贷不到款,或专家估价不到位,或房屋检查后不满意,买方都可以取消合约,拿回定金。

disclosure:告白书 —交易之前,卖方必须让买方知道有关房屋的所有存在或曾经存在过的问题。否则很容易引起法律官司。

how to hold title:(决定)产权的持有方式(有以下四种:)
1)joint tenancy:联合持有财产权(可为任何人数,也是美国夫妻之间最常用的一种持有方式)
2)tenancy in common:共同持有财产权(可为任何人数)
3)community property:夫妻共有财产权(仅限于夫妻)
4)community property with right of survivorship:可由配偶继承的夫妻共有财产权(仅限于夫妻)

title insurance:产权保险
preliminary title report:产权认证初步报告
home inspection;检查房屋
termite inspection:白蚁害虫检查
termite repair:白蚁害虫处理
home warranty:房屋保修保险(这是买方理应要求卖方购买的一年期房屋维修保险)
HOA(home owners association):社区管理费
Mello Roos:特殊附加税
property tax:房地产税
home owners insurance:屋主保险费
loan document:贷款材料(指有关合同、法律文件等)
close escrow:结束转户过程(转户过程一般为30-45天,现金买卖可缩短)
record:存档备案(指在政府机关登记备案而成为真正的屋主)

2. 美国加州购房合同详解

第一段﹕出价

第一段要求填写买主的姓名及其他任何将成为屋主的姓名。在这段中也要写明地产的地址,愿意出的价钱和买主希望何时“交屋”,换言之,买主何时愿意付款拥有此屋。

第二段﹕财务安排

第二段解释买主将怎么样付款。大部分的买主在事前付些“订金”。 “第三方信托公司” Escrow Holder是指一间不受买主或卖主影响的中立公司,他们会为买主保管订金。在这一段里买主也可标明是否需要贷款, (如果需要贷款,要贷多少金额);或者买主是否将以其他已有款项购屋。

第三段﹕买卖完成与交屋

第三段说明买主何时会搬进住屋,卖主何时应该迁出。如果目前仍有房客居住,则需注明现有房客将怎样安置,并可在此段注明买主何时可以取得钥匙。

第四段﹕费用分担与支付

第四段写出买主或卖方谁将付那些买卖房屋的手续费。例如﹕房地产附近的环境(房子是否位在容易发生地震、火灾和水灾的地区)报告费,产权保险费,代书公司手续费,地价税,或其他政府费用。

第五段﹕法定的报备声明(包括含铅油漆的告知)以及取消合约的权力

第五段注明法律所规定卖方必须书面告知买主的一些事项。例如﹕房屋的油漆是否含铅,房子是否在地震带或是容易发生火灾和水灾的地区,和卖方所知房屋有问题的地方。一般来说,买方如果不喜欢任何一项声明,买主有数天的时间可以考虑取消合约,并取回全部的订金。

第六段﹕独立产权公寓 /拟定单位开发报备声明

第六段指出当房屋受到某些规定的管辖时,卖主必须提供买主额外的资料。例如﹕如果房子是独立产权公寓或其他屋主共用游泳池或会议室等这类的已定条文约定。

第七段﹕影响房屋的状况

第七段说明交屋时,房屋应是买主在签合同时的状态。卖主不需整修任何已经损坏的东西。可是卖主必须要告诉买主任何卖主已知有损坏的部份,并应负责修复双方已签约后才损坏的任何部份。这一段也提醒买主,买主有权“检验”欲购房屋。如果检查后有不满的地方,买主可以取消合同,或者他或她可以要求卖主整修。虽然卖主不必修复全部的问题,如果买主提出要求后卖主拒绝整修,买主有权取消合同,并取回订金。

第八段﹕随屋附卖的物品及非附属品

第八段讲明买房子时,有那些附属品。例如﹕地毯(不是小地毯),水管,电视天线,冷暖气系统(不包括窗式机种)。如果是通常不包括在售屋之内的附属品,例如﹕墙上的字画或家具,而买主想要一起购买的话,买主都可以在此注明。

第九段:买主检查房屋现状以及影响房屋的事项

第九段给予买主在特定一段时间内检验房屋的权力。检查一切买主所重视的房屋状况是买主的责任。买主可以自己检验,或雇用职业房屋检验人员帮助买主。

第十段﹕整修

写明卖方如果同意负责修理,他们必须在交屋前完工,买主也有机会在交屋前检查,整修是否令买主满意。

第十一段﹕ 检视房屋若有损失时买主赔偿与卖主保障

买主承诺万一买主或是买主雇用的检验人员损坏了房屋,买主需赔偿卖主的损失。

第十二段﹕ 产权及所有权

为卖主解释保障权益的一些报单。例如:卖主如果不拥有全部的产权,或是别人有权使用部份的地产(例如:电话或瓦斯公司或邻居);这也可以保障某些模棱两可的状况,例如:未经{查或难以确认实际界限的地产。请记住,围墙和自然界限,例如树木或灌木不一定种在界限上。

第十三段﹕ 买主自己房屋的出售

仅适用於买主需要先卖掉自己房屋,才能购买此间房屋的情况。

第十四段﹕ 时限;设定条件的去除;取消权

给予买主17天的期限检验房屋和审阅卖主必须给买主的文件。过了这段时间,买主必须拿掉旧书,或取消购屋合同。

虽然买主不一定需要,但他或她可以向卖主提出要求,修理自己不接受的项目。卖主并不是强{要作任何修复。如果买主与卖主无法打成协议,买主仍然有权取消合同,并拿回订金。

如果买主在17天内没有以书面方式拿掉但书,或取消合同,或履行一些合同上的义务,卖主有权取消合同。但在卖主取消合同之前,卖主必须给买主书面通知,告诉买主如果不修改但书或履行合同上的义务,卖主将取消合同。在取消合同前,卖主必须给买主至少24小时的时间回应。

第十五段﹕交屋现况的最後核验

给买主在交屋之前,最後一次检验房屋的机会,并确定卖主已完成所同意整修的部份。

第十六段﹕买主不能履行时的最大损失

第十六段与损失有关。通常,如果买主没有足够的理由却取消合同,卖方可以告买主赔偿损失。如果买主在这段文字前签名,然後买主假若无故取消合同,虽然卖方仍然可以告买主,但是一般来说,买主损失的最大金额就是所付的订金。

第十七段﹕解决歧见

第十七段有多项功能。这是买方和卖方同意,买方和卖方同意调解的任何争议或诉求, 让买卖双方消除歧见的作法,帮助双方解决地产经纪人无法解决的问。

如果买方和卖方在这段下方签名,就表示如果纠纷不能解决时,双方同意不上法庭,而选择由”仲裁人”来解决。仲裁人不是法官,但有权威决定买卖双方谁是谁非及其他事项,包括买卖双方金钱上的纠纷。在这一段中,买方也同意以仲裁方式解决和经纪人在交易过程中的纠纷。

第十八段﹕ 房地产税等费用的比率分配

买方和卖方同意某些费用和定期支出,如果在定期交费限期前完成房屋买卖的交易,双方将按比率分配付费。

第十九段﹕ 预扣税

买方和卖方会按税法某些规定签妥所需文件,加州和联邦的法律先扣下售价的部份款项,将费用寄往税捐机关。当有需要先扣下部份款项时,常常都是交由代书公司处理。某些减免可能适用,但必须保留记录。

第二十段﹕经纪人电脑联线服务(MLS)

授权经纪人将买卖及条件报告给经纪人电脑联线服务(MLS)。MLS 有一份名单,列出买方社区附近待售的房地产,经纪人可用来为买方找寻最适合买方需求的房屋。

第二十一段﹕公平住屋机会

写明经纪人和买卖双方不可在买卖房屋的过程,有任何歧视的非法行为。

第二十二段﹕律师费

列举如果必须有诉讼或仲裁时,败诉的一方必须支付胜诉一方的律师费用。

第二十三段﹕其他专家服务的选择

虽然经纪人提供买房和卖方检验房屋,或其他可以帮助双方购买或出售地产的专业人员名单,但是双方可以自行选择,不需接受经纪人的建议。

第二十四段﹕ 把握时效,口说无凭, 整个合约变更以书面为主

提醒买房和卖方在协商议价过程中的口头承诺,通常无法律保障,除非这些口头承诺在合约中书写列举出来。

第二十五段﹕ 包括附加文件在内的其他条款及条件

买方可以在此写出合约未印出的其他附加条件。

第二十六段﹕定义

定义合约列出的名词字汇。

第二十七段﹕经纪人

第二十七段有多项功能。首先,让买主知道自己的经纪人也可能直接或经由属下代理人间接与其他买方合作。其次,让买方知道在这次买卖房屋的过程中,买方的经纪人是否也同时代表卖方。同时,也让卖方知道代表卖方的经纪人也可能试图直接销售其他卖方登录在经纪人名下,或间接销售其他卖方登录在属下代理人名下的其他的房屋。

第二十八段﹕买卖双方给予第三方信托公司的指示

第二十八段是给第三方信托公司的指示,并且告诉买方和卖方代书公司将会要求双方签更多的文件。最後,指示第三方信托公司在买卖完成时,付费给经纪人。

第二十九段﹕买主付给经纪人的佣金

第二十九段写明在另一份书面文件中买主同意付给房地产经纪人的佣金。

第三十段﹕出价的条款及条件

让卖主知道买主将出价购买该房屋。

第三十一段﹕出价的有效期限

本段指定有权代表买主收取卖主接受合同的人士。除非经由委任状的授权外,否则收取接受合同的授权没有权责接受或签署合同的变更。

第三十二段﹕卖主付给经纪人的费用

本段写明任何卖方同意付给地产经纪人的费用。

第三十三段﹕接受出价

本段可让卖方接受买主的出价或还价。还价是指卖方希望改变买主在买方条件中列举的某些要求,但是已经同意买主其他的要求。例如,卖方可能同意买主提出的全部条件,但是,也提出比买方开价较高的卖价。如果卖主正式写出还价单,则合同不再对双方具任何法律效力,除非买方在还价单上签字,并交还给卖方或卖方经纪人,而且确实由卖方或卖方经纪人在限定时间内查收。在第三十三段下方为卖方签名,并用正楷书写姓名和卖方希望重要文件寄回的收信地址。

在卖主签名栏的下方,是地产买卖双方经纪人的签名的格子。

签字表示双方经纪人明了他们所代表的买卖双方,并注明是否买方已付了订金。在此处也注明分摊佣金的任何协议。

第三方信托公司簽收

最後一页下方一栏,是第三方信托公司注明收到订金的数额和所收到的所有文件。并且也指出买方和卖方合约生效的时间。合约生效日期相当重要,因为是用来计算合约上各项时间的依据。

买方检验建议书

最後两页文件称为“买方检验建议书”,其中列出一些买方可能需要检验的地产事项。例如:电线,水管,屋顶,和土质等等。一般来说,买方必须在买方和卖方签定合约後两周内检验这些事项,买方可以自己检验,但是我们极力建议买方顾用专业技术人员较好。“买方检验建议书”上列举了一些检验和检查的专业技术人员供买方参考。但是如果有买方特别关心而未列出的事项,买方应自动加以研究探讨。

3.十个简单问答让您了解美国买房

1 谁都可以在美国买房吗?

是的。在美国,买房是个纯市场行为,所以没有北京的限购,也不会因为不是美国人或没绿卡而不能买房。当然,随之可以回答的问题是,买房和获得美国身份也没有直接关系。

2 美国房地产市场目前如何?

美国可生活的区域比中国要多要大,很难一刀切来概括美国房地产情况。总体来说,房地产市场在稳步回升。

3 哪个地方值得投资呢?

大家都知道,对于房地产投资来说,最重要的是地理位置。如何选择一个合适的位置,您必须了解美国的三个重要经济支柱:高科技,金融,媒体。加州以国民生产总值(GDP)来计算,是超过俄罗斯和意大利的全世界第八大经济体。而高科技和金融是北加州硅谷旧金山地区最重要的产业。

对于硅谷这个世界高科技中心,每年持续增长的人口在推动房地产的增长。美国国内无数上市,正在准备上市和初创的高科技公司不断招募世界各地的人才来到硅谷。国际大型公司如华为,苏宁,三星,腾讯纷纷在硅谷设立创新中心。阿里巴巴已经在硅谷投资数亿美元。它们都非常清楚,在硅谷拥有一席之地,不仅意味着站在高科技的最前沿,更重要的是在这里能抢到全世界最好的人才。除了本地著名大学斯坦福和伯克利的输送外,美国和世界各地的人才都像麦加朝圣一般,不管是希望找到一份体面的工作,还是创业,硅谷都是他们的首选。而本地人,因为充足的就业机会和无以伦比的生活环境,很少会选择离开。人口稳步增长的刚性需求,使硅谷的房地产和美国其他任何地方房地产都不同。它不仅是最稳定的,而且从经济危机恢复以来,每年都以20%左右的速度在增长。

4 在美国可以买新房吗?

可以。但美国房地产市场发展相对成熟,政府对于土地的开发,使用,管控非常严格;老百姓对于自己生活的社区新项目的兴建有非常高的话语权。这不仅表现在新项目的审批,也包括新建房子的多少,型式,大小,高矮。按美国每年房地产交易统计,85%为二手房,15%为新房。加上硅谷独特的地理位置,两边为丘陵,中间为谷地和旧金山湾,能新开发的土地更是十分稀缺。

5 硅谷的房子偏贵,是否还值得投资?

如果您的投资在资产类型和货币种类上配比相对单一,硅谷的房产是一个不错的投资选择。从我们对硅谷独特的经济,人口,地理位置分析来看,房产升值空间是比较充分的。在前几年的次信贷危机时,硅谷房产在美国所有区域中受影响最小,很多好学区的房子没有任何影响,保值性很好。

由于外来人口,尤其是年轻人的增加,这里的房租稳步上升。如果您愿意出租投资房,这里的租户一般为IT白领,您会相对省心。减去您的房地产税和其他费用,高租金会给您每年带来可观的回报。

6 美国房子多少钱一平米?

这个问题很难回答。原因是美国的房子种类多,如公寓房,联排,独栋等。不同区域,差别也很大。在美国,没有中国国内毛坯房的情况,所有的房子都是装修好的。在这个基础上,房屋可能有进一步的装修,这些都决定房屋在市场上的价格。

7 美国买房有什么费用?

和中国不同,美国买房仅有很少的交易费用。房屋中介的代理费用是由卖房者出。

8 购房后每年的其他费用如何?

买房后最大的一笔费用是每年的房地产税,加州的房地产税较低,一般是房屋价格的1.2%左右。如果您购买公寓房或者联排,每个月会有100-300美元不等的物业管理费。如果物业费偏高,一般是因为社区有游泳池和健身房。独栋别墅一般没有这些费用。

9 现在美国贷款利率那么低,外国人能否贷款?

从技术层面上回答,可以。实际操作要因情况而定。对于价位合适,好学区的房子,一般会有多个甚至10个以上的买家。外国人在美国贷款需要开很多材料,贷款周期好几个月。这时,卖家就会倾向选择现金交易或者贷款周期短的本地客户。

10 在美国买房,还有什么其他优点?

如果您选择在美国生活,您的房地产税是可以抵消您每年的税负的。另外,如果贷款,贷款的利息也是可以抵消您的税负的。

4.详细解读美国房产税

美国房产税(Real Estate Tax or Property Tax),房产税顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。房地产税一般按年计,房价越贵,房产税越高。美国房地产网 一般讲,房地产税是用于市政丶县郡丶学区丶社区大学及其它政府机构。房地产税属联邦个人所得报税扣税项目,也可用于抵扣州所得税扣税项目,但各州规定不一。

卖方一般应告知房屋近一年或几年来的房产税,这通常列在卖方经纪上市单上(MLS)。如没有,买方律师可通过市政府税务部门查询。产权调查报告也能较准确地显示地税征收。值得注意的是有的市镇是在房产易手时重新估价征收地税。有的市镇是每3到4年调整地税。因此,作为买主,应提前查清,并理解你将来到底付多少地税,这对你考虑是否应购买此屋亦有帮助。

如果市镇地税估价都高于你的买价,你可以根据你的买价来上诉(Appeal),到估价委员会(The Assessor’s Board)。上诉时,你必须证明你的买价是合理市场价格(Fair market Value)而不是从亲戚手上廉价购得。

美国房产税和一百万美元贷款的利益可以用于抵扣联邦所得税。此外,第二个贷款(通常是Home Equity Loan)不超过10万美元贷款的利息亦可抵扣所得税。但注意的是两个贷款总额不能超过房屋合理市场价值。美国房地产网 另外,只有在报税时采用单项扣减(Itemized Deduction)的报税方式时,才能扣减房产税和贷款利息,新房屋购买者还可以扣减点数费用(Points)。房屋重新贷款者不可扣减这类费用。房屋交易中德其他费用,如房产交易税丶律师费丶登记费及贷款公司的信用报告费,估价费等均属不可抵扣费用。

如果你在过去5年内在该房屋住满两年,你卖房利润低于25万美元(夫妻俩共50万美元)的部分无需交纳资本增值税。但这并不适用投资房(Investment Property)和渡假房(Vocation Home)。例:对于两单元房(Duplex),用于卖方自己主要居所的单元(Primary Residence)可享受这一优惠,但对于出租的单元则需申报资本增值税。

美国房产的卖房利润是调整以后的卖价(Adjusted Sale Price)减去调整后的成本(Adjusted Cost Basis)。调整后的成本是买价(Purchase Price)减去销售佣金丶律师费等。调整后的卖价是卖价(Selling Price)减去房屋整修费用(Cost of Capital Improvement)。美国房地产网 国税局(IRS)对整修费用有较严控制,如维修热水器的费用不能列为整修费用,但安装一台洗碗机则可。再如,你可扣除雇工的工钱但不可以扣除你自己的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算。整修费用的收据(Receipt)应妥当保存。

(来源:搜房美国房产网, 美地投资编辑整理配图)

5.七个要点 让您彻底了解美国学区房

面对国内教育方面日益增长的竞争和压力,越来越多的中国家长把眼光投向海外,美国作为世界上教育水平最高的国家自然成为众人关注的焦点。在近年来的中国人美国房产投资潮中,很大一部分是为下一代教育考虑的。下面就带大家一起了解一下美国的学区房。

1.什么是美国的学区房

美国学校按照其支持和附属的对象分为私立学校和公立学校,公立中学和小学和幼儿园,都是采取“就近入学”的原则。美国法律规定,任何居住在这个学区内的孩子,都享有免费教育的权利。学校质量好的地区,就会吸引有孩子的家庭搬到这些学校周边居住,便形成了所谓的“学区房”。

2.公立学校才有学区概念

私立学校由宗教组织和个人开设,收费较高,所就读的学校与居住的区域无关。优质私立学校首先看钱,每年学费起码得交两三万美元。其次看人,如果进校后学生被发现不努力学习,有可能会被清除出校。而我们通常概念上的美国学区房实际上是讲的可以根据就近入学的原则接纳生源的公立学校。

3.学区与行政区的区别

美国的学区划分具体到每一条街、每一个门牌号,和行政区是没有直接关系的,行政区和学区经常会出现交叠或者说“跨片儿”的情况。很多人误以为好学区就这个学校所在的城市/地区,但如果不针对物业所在的具体地址进行核实,很有可能出现即使买在好学区也无法就近入到好学校的情况;以及在一般学区也会有好的 “小”学区的情况。

4. 如何选择学校和学区

学区内的高中成绩是衡量一个学区是否优秀的主要考核指标,加州地区以API作为主要的参考指数,同时还可以参考该学校的SAT成绩,这些信息都可以通过互联网查到。此外,学校的历史背景,家长的教育程度,学区是否有特色教育科目,学校的家长联合会的活跃程度,学生及家长的自豪感等等。这些指标也很重要。因为对于强调孩子综合能力的美国价值观而言,一个只会念书考高分而没有社会活动的学往往不会被好大学录取。所以,在选择学区时,中国的家长应该是以分数以及综合指标来考察学校是否优秀。

5. 什么是API和SAT

API也叫加州公立学校学术表现指数。加州政府每年都通过API分数来衡量各地中小学校的表现,它通过学生在加州标准测验(CST)中的英语、数学、科学和社会科学所取得的成绩来进行评估。高中API还要考量加州高中毕业考试结果。API分数介于200至1000分之间。

SAT是Scholastic Aptitude Test,是美国高中生的所谓“高考”,但能否读四年制大学并不取决于一个SAT分数。SAT由美国的College Board举办,在美国领土上每年举办7次,其它地方每年6次。考试用英语。分为阅读、数学、写作三项测试,每一项800分,总分2400分。

6. 优质学区房要素

选择好学区固然重要,在好学区内选择一套优质的好房子也相当重要,有以下几点要素可供大家参考:

居民素质:所在社区的居民素质可以提现这个社区的文化和教育水平,通常可以通过人种构成比例、离婚率、家庭和单身的比例,以及居民的受教育程度等进行考察。有一点值得注意的是,现在好学区的华人比例越来越高,尤其是在新兴的豪宅区,因而也可以算作一个参考指标。

生活便利性:这个包含交通以及生活购物、娱乐等,周边是否有高速公路或者大型商场、公园、公共场所等都很重要。而对于华人来说物业所在地周边如果有华人超市则可以大大的加分,因为这往往意味着周边已经成为较成熟的华人聚集区,与华人生活相关的配套会越来越多。

治安:如果准备在一个地方长期居住,首先要考察的就是这个社区的治安情况,其实这是选择居住地点的首要指标。考察学区安全与否,一是通过网站查询地区犯罪率报告,二是实地考察,如果街上总有闲人逛来逛去一定是有隐患的。

7. 房产税和学校、学区的关系

公立学校的教育资金主要来源于学校周边地区的房地产税,学区的资金跟房地产税的数额是成正比。学校资金多,则有财力提高教学质量。在美国,如果你拥有房子就需要交房地产税。由各县或各市政府征收,税率各地不同,大多数为1%到2%(也有地区会高于2%),房地产税根据房子的评估价值征收。地方政府每年都要详细公布房地产税的去向,通常各地的房地产税总额的一半以上都用于公立中小学,如修缮校舍、添置设备、聘请老师、开展活动、校车接送等。一个学区如果房子价格高,房地产税也就相应较高,用于学校的钱就相应充裕,学校教学质量便会提高,好学校必然吸引家长来买“学区房”,从而推动房价上涨。

6.美国买房 租金回报率怎么算?

购买美国房产后出租,是目前比较好的投资思路。其租金是固定的投资回报,而随着美国房产市场的复苏,将来在房产市场繁荣时再买出同时可获得增值收益。如果是准备以后移民自住和度假自住那也是可行的。但是如果是选择投资购买后出租,怎么计算租金回报率?一般美国投资型房产可分为两种:一种是贷款买房,第二种是现金买房。下面就两种投资方式对租金回报率进行了分析。

一、贷款买房的租金回报率

美国贷款买房租金回报率与每年净收入和自付额百分比有关,假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。

租金回报率= 每年净收入 / 自付额%

每年净收入= 年租金收入 – 持有房屋费用及出租衍生相关支出 – 年固定还款额。

其中,自付额(头款)即购房总价扣除银行贷款的部分。

年租金收入就是跟租户约定的年租金。为了估计一栋房屋的未来年租金收入,可以将附近社区同等条件的已出租房屋的租金拿来比较。例如,通过房产经纪人的帮助,找出周围同等条件已出租的10套房屋,看看这些房屋的年租金收入,就可以大致估计出自己想要投资的房屋的未来租金收入。但是这里有个技巧,一定不要拿这10套房租中租金最高的那一套作为参照,因为这样很可能会使你预计的租金收入虚高。比较正确的方法是找到出现次数最多的租金价格,然后以这个数字,或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。以后在实际出租房屋的时候,也应当遵循这个方法来确定房租价格。为什么?我们待会儿谈到“空置期分摊”的时候详细讲。

持有房屋费用及出租衍生相关支出一般包括:房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等项目。这里要特别解释一下“空置期分摊”。

案例:一栋2006年建的334 平米独立屋,购买价$36万, 自付额(30%)为$108000贷款额$252000 (30年分期固定摊还,利率4%, 贷款月付$1,203.09),月租金$2400。

年租金收入=2400 x 12 = $28800 (伊市独立屋的真实例子)

持有房屋费用及出租衍生相关支出包括:

a) 房地产税:购房总价 x 1.9% =$6840

b) 房屋保险: $815 (各房屋因地点,新旧,保项有異, 保费不同)

c) 社区费:无

d) 维修费:预计$300

e) 空置期分摊:半个月租金$1200

f) 出租佣金:年租金x 6% )/2= $864(注2013年5月数据,租金已降至2-3%)

持有房屋费用及出租衍生相关支出总计:$10019

年固定还款额 = $1,203.09×12=14437.08

每年净收入= $28800 – $10019 – $14437.08= $4343.92

租金回报率 = 4343.92/108000 = 4.02%。

以上的例子如果需要管理么司代管, 当然就要另一笔开销, 管理费假定为6%=1728 每年净收入就只剩余$2615.92

租金回报率 = 2615.92/108000 = 2.42%。

 

二、现金买房的租金回报率

现金购买的房产的租金回报率的计算公式很简单,说白了就是出租房屋到手的净收入除以购房的总价。

租金回报率 = 每年净房租收入 / 购房总价%

首先计算购房总价。购房总价很容易获得,就是房屋买家支付给卖家的金额。

然后计算每年净房租收入。

每年净房租收入= 年租金收入 — 持有房屋费用及出租衍生相关支出

你购买的房屋一般很少能立刻找到租户,因此几乎总会有一段时间是空置的。所以在计算每年平均的净房租收入的时候,应当把分摊到每年的空置的那段时期的租金扣除。根据我们的经验,一般租赁合同为一年期, 但可到期续约,实际的平均租赁长度可以估计为2年,平均的空置时间可估计为一个月,因此空置期分摊到年即半个月的房屋租金。通过确定合理的房租价格,就可以将空置期有效降下来。因为大多数租户对房屋租金很敏感,租金越低,就能越快把房子租出去。

我们上面提到过,应当比较周围同等条件的已出租房屋,找到出现次数最多的租金价格,然后以这个数字,或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。根据我们房产经纪人的长期经验,这样做可以吸引到更多的租户来看房,房屋也能更快地租出去,这样空置期就缩短了。比较一下,如果定过高的房租价格,肯定鲜有人来问津,房屋将会空置很长一段时间。最后综合下来算一笔账,前者的收益肯定要更高。

设置合理的房租价格还有个好处,就是对你的房屋感兴趣的租户很多,所以房屋业主可以在提出租房申请的租户中挑选到信用、品行最好的租户。这很重要,如果遇到信用不好的租户,业主就惨了。很可能第一个月会按时收到房租,以后房租就很难收齐了。收不到房租,业主只有驱逐租户。按照美国的法律,驱逐租户要走一个比较复杂的程序,对于业主来说,不但损失了收益,而且带来一系列麻烦。如果租户的生活习惯不好,也会给房屋带来不必要的损害,以后房屋的维修费就高了。总之,设定合理的房租价格,选择适合的租户,对于房屋出租收益的保障,非常重要。

租赁经纪人帮助租赁可以大大节省您的工作和时间,专业的经纪人可以帮您选择条件较好的租客,减少以后恶房客的困扰。租赁的佣金一般是全年租金的6%。

“物业管理费”是指,如果委托房屋代管人帮忙照料房屋,收取租金,打点修理水电设备等…所支付的管理费,一般为每月租金的8-10%。如果投资者本人在美国,或者有亲戚朋友可以帮忙打理这些事情,这笔费用也就可以省下来。

根据房屋类型、所在的位置和房屋状况的不同,应当计算在内的项目也不一样。读者可以根据具体的情况,自行判断。例如,独立屋一般没有社区费,但也有些独立屋所在的区域有社区规划、大门及社区公共设施,因此也要交社区费。城市屋一般缴纳的社区费中已包括共同火险, 不必另外买火险,这样计算房屋保险费的时候,不用将火险金额计算在内。另外,房产税的税率在每个州也是不一样的,从1%到3%不等, 加州地产税大多为1.2-1.5% , 所以投资之前选择应先确定目标房屋的税率。

我们选取两个实际的案例来进行分析。

案例1:一栋2006年建的334 平米独立屋, 现金购买,总价$36万,月租金$2400,该房屋的房产税税率为1.9%。(伊市独立屋的真实例子)

年租金收入=2400 x 12 = $28800

持有房屋费用及出租衍生相关支出包括:

a) 房产税:购房总价x 1.9% =$6840

b) 房屋保险:$815 (各房屋因地点,新旧,保项有異, 保费不同)

c) 社区费:无

d) 维修费:预计$300 (愈新的房子保养费愈少)

e) 空置期分摊:半个月租金$1200 (一般房客订约一年但实际租赁長度约二年)

f) 出租佣金:出租佣金预计可以分摊到2年,因此=(年租金收入 x 6% )/2= $864

持有房屋费用及出租衍生相关支出总计:$10019

每年净房租收入= $28800 – $10019 = $18781

租金回报率= 18781/360000 = 5.22%。

案例2:一栋2006年建的138平米城市屋, 购买价$16万, 月租金$1550,该房产税税率为1.9%, 社区费:$360。

(奇诺市Preserve 社区城市屋的真实例子)

年租金收入=1550 x 12 = $18600

持有房屋费用及出租衍生相关支出包括:

a) 房地产税:购房总价x 1.9% =$3040

b) 房屋保险:无

c) 社区费:$360×12=$4320

d) 维修费: 预计$150

e) 空置期分摊: 半个月租金$775

f) 出租佣金: (年租金收入 x 6% )/2=$558

持有房屋费用及出租衍生相关支出总计:$8843

净房租收入= $18600 – $8843 = $9757

租金回报率 = 9757/160000 = 6.10%

在加州,如果净租金回报率5%以上,那可以看做是值得投资的适当房产了。但是可能有读者会说,我把投资买房的钱存在银行里,也能获得与此接近的收益率啊!为什么还要这么辛苦去美国买房呢?而且房子还会不断的折旧。对于这问题,我想告诉读者:虽然房产的建筑物部分会折旧,但是建筑物下面的土地却永远属于业主,而且会随着当地的经济发展而升值。持有一套房产,就像持有一只股票。你不但每年可以获得固定的分红,而且还拥有了未来资产增值的机会。根据長期统计美国房地产每年平均升值约为6%, 所以如果从这个角度来考虑问题,投资并持有房产,相对于银行存款,是一种更优的投资选择。你周围有许许多多投资房地产发财的实例, 但你听过因存銀行利息而发的吗?

我们在计算房屋的投资回报时,除了租金回报率以外,同时更要知道每个城市的升值潜力,因为在全美国大都市,受欢迎的都市都表现出像尔湾市的现象,房屋升值快,但是相对租金回报较低,综合两项条件,一般租金回报占的比例较小,往往侧重于升值比率。

(来源:新浪海外地产, 美地投资编辑整理配图)

7.中国投资客在美国买房须注意的八大问题解析

提要:据《2013年中国购房者海外购房趋势报告》,与2012年一样,2013年美国依然是中国海外购房者的首选国家,美国楼市自2012年年底开始进入上升通道,与中国海外购房者“买涨不买跌”的投资心理不谋而合,“抄底行情”吸引了诸多中国购房者。

据《2013年中国购房者海外购房趋势报告》,与2012年一样,2013年美国依然是中国海外购房者的首选国家,美国楼市自2012年年底开始进入上升通道,与中国海外购房者“买涨不买跌”的投资心理不谋而合,“抄底行情”吸引了诸多中国购房者。

但在美国买房和在中国买房有很大的不同,为了避免发生不快或损失,中国人在美国买房应该注意以下几大问题。

美国买房注意点——绿卡入籍问题

值得注意的是,外国人在美国买房与申请绿卡或入籍是没有关系的,一些不了解内容的国内投资者在此方面有时会受到误导,但有固定住宅对你申请绿卡或入籍也是有帮助的。很多美国买房者表示移民是海外置业的主要目的。

许多中国买家也正是通过美国政府的EB-5投资移民项目购买房产,该项目被认为是拿到绿卡的快捷途径。在美国当投资移民一般要求投资人必须要亲自管理投资项目,并且还得直接创造10个就业机会。

美国买房和移民其实没有什么必然联系。而且,假如投资项目失败或者无法证明自己的项目直接或者间接提供了10个工作机会,绿卡也就和投资一起鸡飞蛋打了。

美国买房注意点——房产经纪人作用

在美国,95%的房产交易是通过经纪完成的。当你决定在某地买房,聘用一位有足够经验的房地产经纪人至关重要。一位好的经纪人不但可以帮您搞定所有与交易有关的必要手续,还会提醒你没有想到的问题,避免以后出现麻烦。

与中国不太一样,购房者想在美国买房,第一步必须找一个房屋经纪人,也就是房屋中介,因为在美国,即使是新房也是通过经纪人来销售的。在美国,房屋经纪人这个行业很遵守职业道德,一般不会发生经纪人坑蒙购房者的情况,甚至经纪人会主动帮助购房者挑房子的毛病。

美国买房注意点——预算买房各项费用

美国买房除要交一笔首付外还要交多种手续费服务费。在买房前期就让你的买方经纪人或者银行贷款员估算各项费用,包括成交手续费、地契保险费、律师费、房屋检验费、公寓管理费、房屋保险费,地产税等。这些费用在最后房子成交前都有要交齐或付帐。

由于一般中国人在美国没有绿卡,也就没有信用额度,是不可能贷款的,只能用现金支付,但是购房者可以和经纪人商量分几次支付这笔现金,只要经纪人同意, 就不会有什么问题。随后,购房者需要按照经纪人的要求填写相关表格。这时,经纪人往往要求购房者将大致房款的5%存入第三方公证托管公司进行托管,以表明 购房者的诚意。如果买卖不成,一般情况下定金会全额退还,除非合同中另有规定。

另外与中国不太一样的一点是,尽管房屋买卖中需要支付给经纪人最高6%房屋总价的佣金,但是买方是不用掏这笔钱的,一般都是由卖方支付这笔佣金。

美国买房注意点——亲自看房

最好自己看房。很多老房子需要维修,而有些维修是表面上看不出来的,在图片上是更看不出来,除非年代很新的房子,比如在2005年以后的还要好一点。不要美国买房后,还有一大堆需要维修的,那就悲催了。美国屋顶更换需要3万美元左右,空调1万美元。

美国买房注意点——讨价还价要适宜

在美国买房子是可以砍价的,但一些中国买家开大口压价,反而让对方觉得没有诚意,从而失去机会。地产律师表示,相对来说,美国的房地产市场成熟,信息公开,欲出售的房屋不会随便乱开价,因此,在讨价还价时,无需大幅压价。

美国买房注意点——购房手续繁琐需按部就班

相对在中国买房,在美国买房手续显得繁琐,在美国买房一般要经过大大小小18道程序(包含贷款部分):1、与房产经纪人讨论购房要求;2、由银行或贷款 公司提供贷款资格审核证明;3、申请正式贷款预先批准信;4、选择想要买房的地区、房屋种类;5、经纪人介绍看房、选房;6、填写买房出价合约书,付定金 支票;7、定金支票存入第三方公证托管公司(OpenEscrow);8、做房屋检查;9、要求卖方维修;10、审阅房屋各项结果报吿;11、审阅屋主 (产权)报吿;12、审阅白蚁检查报吿;13、购买房屋保险;14、锁定贷款,签署贷款资料;15、交房检查;16、银行放款;17、过户(买家从卖家处 得到所有产权转让文件,买家律师审核),买家付清所有余款,交收钥匙;18、搬入新居。

美国买房注意点——房产税征收

在美国,对房地产占有、处置、收益各个环节征收的各类税项统称为房产税。全美50个州都征收房产税,这一税种是美国地方政府的主要收入来源,也是平衡地方财政预算的主要手段。一旦你成为房主,你就需要每年向当地政府缴纳房地产税。

例如,加州的房地产税在1.5%,如果你的房产价值为30万美元,你就需每年缴纳4500美元至地方政府。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和民众的福利,因此美国房产税的收税主体是郡、市和学区,联邦政府和州政府不拿房产税税款。

因此房屋用来自住当然没问题,出租的话只要选择的地段好也是会有稳定的收益。但如果延续国内“屯”房子的思路,等着房价上涨,“炒”出回报,就要好好考虑了。当然这样的可能性不是没有,只是需要投资者有特别敏锐的眼光。

美国买房注意点——房产升值潜力

过去两年的美国房产市场复苏带来了很多区域大幅的房价上涨,那些被华人买家特别看好的地段更是涨的飞快,从长期投资的角度来看,目前是进入美国住宅市场 的难得时机。其中,谈到的主要因素是美国房价探底企稳,利率保持在低位,而美元趋于贬值,具备财力的国内投资者可以把美国买房看作长期强劲获利的工具。

对于加州而言,这个居住国内最多华人的地方的许多住宅都具备长期投资的价值。这些华人聚集或者熟悉的卫星城居住质量较好,配备有优质的学校、高挡的商业服务区和完善的基础设施。业内专家认为,只要选择得当,控制好购买成本,在这些区域购买住宅具有长期升值的机会。

 

(来源:新浪海外地产,美地投资编辑整理)

8.初到美国,该知道的你都知道了吗?

1.万能的I.D.卡

一般跳舞的酒吧都有年龄限制,有些规定是18岁,有些规定要21岁。像18岁的地方,如果你年纪超过21岁,他会发给你一个手环(bracelet),这表示你可以在里面买酒。至于电影,有些戏院会把普通级和限制级电影分区,没有I.D.的话,是不能进入的。至于check ,一般我们较不习惯使用支票,但切记在使用支票时,人家也会要看你的I.D.的。

2.救命的first courtesy

所谓的first courtesy 就是如果你是第一次犯错,你可以请求别人(通常是银行)的原谅。例如你信用卡过了时间没去缴,被银行罚钱,甚至车子被吊,你都可以问有没有first courtesy 的政策。每家银行都不一样,有些有,有些没有,如果有的话,你可以为自己省一笔可观的罚金。

3.省钱秘笈

(1)Rebate(回扣)和cash back 都是美国很常用到的促销方式。所谓Rebate,就是把东西买回家之后,填一份申请书,付上产品的计算机条码(UPC),连同收据寄去给制造商,他们就会寄一张支票给你。需时从两星期到两个月不等。而Cash back 就是在结帐的时候就直接退现金给你,但是退钱的这部分税还是要付。例如你买$20的东西,cash back $10,但是你付的税还是以$20计算。也许小件的商品你不觉得,可是如果买车cash back $2,000你就知道这差别有多大了。

(2)一般买东西付钱的方式有二种, 一种是付清, 另一种是分期付款. 分期付款又分为头期款(Down payment) 和以后每个月要缴的钱. 一般买大一点的东西如车子或是保险, 上都会列出不同付款方式所应缴的金额。 有些促销广告就会打出No down payment. 也就是不用付头期款的意思. 但是如果是分期付款,通常都还要再交额外的finance charge (相当于利息) 。

4.逛街必知

一般从亚洲地区来的人都很难理解为何在美国星期日几乎所有的营业场所都是晚上六点就关门了.所以星期日若想去逛mall 请趁早.而一般日子的营业时间多半是到晚上九点,星期六则是开到晚上十点.

5.超市法则

(1)很多人第一次来到美国的超市买东西都会有同样的疑问, 它上面写着Two for three dollars 那倒底可不可以只买一个呢? 答案是可以的. 买一个会不会比较贵呢? 其实一点也不会, 如果Two for three dollars 那么买一个就是一块半啦.但是在快餐店的情况又不同了, 像麦当劳或Arby 常会有一些促销活动,如Arby的2 Sub for 4 dollars, 这种情况就不能单买一个.

(2)这是美国常见的一种促销手法, 小至日常用品,大至汽车都有buy one get one free 的优待. 但是由于是买一送一, 所以拿二个跟拿一个的价钱是一样的, 这跟上面所说的Two for three dollars 是不一样的.

(3)美国的法律规定,凡是买酒精类的产品都是要看picture ID 的. (要达到法定年龄才能买酒) 而且各州甚至各郡的规定都不同. 有些地方是可以卖Liquor 的,有些地方则不行. 有些州有些很奇怪的规定,像是Georgia , 规定星期日不得卖酒。。。

6.顾好自己的保险

保险到期了要记得自己去续约, (续约在英文里叫renew) 有些保险公司会忘了寄通知单给你, 要记得自己去renew. 在美国的医疗费是很惊人的, 不要拿自己的生命和健康作赌注. 另外,保险金叫premium. 由于premium 这个字也可以当作最好的意思, 所以在超市可以看到许多叫premium的产品, 如orange juice, pizza 等. 所以不要把这二个意思弄混了. 当在讲到保险时, 说到premium 都是指保险金的意思。

7.汽车的牌照税

Tag fee 就是汽车的牌照税, 一年缴一次,一般约在$200-400 之间. 由于各州法律不同, 所以缴交的方式和金额也不太相同. 但一般都是在生日之前必须预缴下一年度的tag fee, 不然就会被罚10% 的罚金。

8.申请社会安全号码申请社会安全号码

申请社会安全号码﹐需本人亲自到社会安全号码局去办理。社会安全号码局在每个城市都有办公室,你可以在当地的电话号码簿查询详细地址。你可以在当地的电话号码簿查询详细地址。社会安全号码相当于中国的身份证号﹐它的功能除作为个人的身份证明外﹐最主要的是作为美国政府记录每个国民工作与报税的依据。同时﹐民间机构也用它来记录每个人的资料。在美国﹐社会安全号码可以说是最常用﹑最重要的个人身份证明﹐如装电话﹑考驾照﹑开帐户﹑申请信用卡﹑找工作等﹐均需提供社会安全号码。

 

9.UCF

在录取留学生时﹐已经给了一个临时的社会安全号码﹐以供留学生入学初期办理各项校内手续之用。不过﹐这个由学校颁发的临时性社会安全号码﹐在校外不被承认。所以﹐每个留学生一定要尽快去申请正式的社会安全号码。在申请到正式的社会安全号码后﹐须到国际学生服务中心(BABARA YINGINTERNATIONAL CENTER)填写一份更改社会安全号码的表格。

10.申请美国信用卡申请美国信用卡

信用卡是你在美国一定要申请的。不仅是因为信用卡使用方便﹐更重 要的是要建立你的信用记录,将来分期付款买车买房时要用到﹐有好的信用记录借钱较容易﹐贷款利率也较低。信用卡其实就是赊帐卡。结帐时只要刷卡签字就行﹐不用付现金﹐每个月付张支票给信用卡公司。要是手头紧﹐可以只付最低付款额(15元上下)﹐其余先欠着﹐只是要付最高可达19.99%的利息。

初到美国﹐由于没有信用记录﹐申请信用卡会遇很多困难﹐被拒绝可谓常事。好在有些银行对学生有发学生卡﹐虽然信用额度很小﹐只有几百块﹐但是可以建立你的信用记录。最容易申请的卡是最容易申请的卡是Chase和Capital One ﹐审核较宽﹐并且无年费。Chase和Capital One ﹐审核较宽﹐并且无 年费。基本上只要有社会安全号码﹐就可以批准。

 

11.申请驾照

在美国生活和学习,学会开车很重要、很方便。在美国开车必须要有驾驶执照,没有驾照执照开车是 犯法的行为。在美国有些城市,因为有很便捷的公共交通运输系统,也许并不需要天天开车。 但是,拥有驾照对于寻找工作及生活确实有极大的便利,一般都会在美国申请办理驾照。在美国开车可以凭在美国申请的国际驾照及美国驾照。

(来源:新浪海外地产,美地投资编辑整理)

9.不可不读美国全球征税的误区!

有很多想移民美国的朋友会提到他们对美国全球征税政策的担心,担心自己一旦获得美国绿卡就要承担很多税收负担。这主要源于国内一些机构也对这个问题有错误的理解,错误的宣传了美国全球征 税政策的含义和具体规则,在此就几个常见的 对美国税收的误解进行纠正与说明。

误解之一:一旦获得美国绿卡,美国将对获得 绿卡的人的全球资产(包括中国)进行征税。 这个理解是完全错误的。大家要明白资产和收入的区别。资产是你从过去一直到现在已经获得的财富,收入是你当年的投资收益或者工资,奖金和提成所得。美国的全球征税政策针对的是个人收入,而不是个人资产。举例来说,假定你在国内有2000万人民币的房地产出 租,每年获得租金200万人民币。一旦你获得美国绿卡,美国税务局并不会要求你为2000万人民币的房地产交税,而只会对你的200万人民币的租金收入征税。

误解之二:一旦获得美国绿卡,所有的国内收入都要交美国税。美国对从海外获得收入的人每年有将近9万美元的免税额。举例来说,如果夫妇两个人都拿绿卡,每人每年从中国获得10万美元的收入,那么如果他们分别报税的话,扣除9万美元的免税额,每人每年只需要就1万美元的收入报税。而这一万美元,如果在中国已经交了税费,或者如果在美国有什么生意费用支出,还是可以享受抵扣,这样经过费用抵扣之后,估计每人每年只需要交1000-2000美元的税就够了。

误解之三:一旦获得美国绿卡,绿卡持有人的中国公司也需要交美国税。这个又是完全错误的理解。美国的全球征税是针对绿卡持有人个人的。如果绿卡持有人拥有中国公司的股份,中国公司产生的利润没有通过分红的形式分配给绿卡持有人,那么绿卡持有人并不需要为其所拥有的中国公司的利润交美国的税。举例来说,如果绿卡持有人拥有的中国公司每年获利 1000万人民币,但是绿卡持有人作为股东并没有得到公司分红,那么并不需要为这1000万人民币的中国公司利润交美国的税。

误解之四:美国税务局查税很严,一旦被查到,就有牢狱之灾。这个又是误解。美国税务局有一个查税成本的问题,一般每年抽查的数量只有总报税量的1%。据有关资料透露,美国税务局查税的重点是高收入人群,即报税收入在每年50-100万美元以上的人群。因为美国税务局查一次税,所耗费的人力物力估计就有几万美元之多,而且一旦查出少交了税,大多数情况下只能要求纳税人补交所漏算的税加上适当的利息(一般是10%的利息),如果没有把握从查税中查出几万漏税,那真的是得不偿失。只有高收入人群才可能一次漏掉几万美元的税,才值得美国税务局查。

综合以上,考虑到高收入人群一般都有国内的公司可以留存生意利润,另外每年夫妻一起有18万美元的免税额,另外再加上国内的税费和一些美国的生意支出可以抵扣收入,所以如果每年国内收入在30万美元以内的,基本上交不了多少美国的税,估计每年实际上也就是交1万-2万美元的税费,只占收入的5%。另外每年收入在50万美元以内的被查税的可能性不大。 对于超过50万美元的,即使查到交税不足,只要补交了税款和利息也就完事了。真正要成为美国税务局的重点目标,估计每年收入要在100 万美元以上。建议此类人群如果要移民美国, 最好找一个精通美国税务的会计师提前设计一个合法避税的方案,尽量减少美国的税务负担。