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【数据控】火的不只是住宅,还有商业地产!

两天前,小编为大家报道过全美商业地产价格指数和美国房地产投资信托指数迅速增长,已经超过和接近2008年最高水平。今天,小编就为大家专门解读湾区商业地产的情况。

 

去年,湾区成为美国经济复苏以来增长最强劲的地区。美地投资总结去年旧金山湾区商业地产总体发展情况后认为:2015年,湾区商业地产的走势还将扬扬上涨。

目前,湾区商业地产的势头已回归到2008年衰退前水平。高需求,低供给,快速扩大的建筑和开发成本,都在推动商业地产租金快速上涨的倾向。

总体来说,在强劲的高科技产业驱动下,旧金山湾区已经成为经济复苏以来美国经济增长最强劲的地区。投资者还将增加网络市场的投资,湾区依旧是全美和全球投资者资本追逐的热点,增加的需求可能抵消借贷成本轻微上升带来的影响。

过去5年,Apple、Google等高科技巨头一直蓬勃发展。脸书增加了140万平方英尺;Salesforce增加了140万平方英尺;谷歌增加了280万英尺。过去18个月,这种增长已经传播到当地经济的几乎每一个部门,所有迹象显示,2015年增长还将加速。

以下就分多方面,向大家详细介绍商业地产的各类统计数据。

多家庭住宅租金暴涨

2006年第3季度,湾区公寓空置率曾降至3.7%;到2008年第3季度衰退期间,公寓空置率上升到4.1%;2009年第1季度,空置率更上涨到5.8%,同期租金降到最低点1,475美元/月。高峰时期,公寓平均租金报价为1,618美元/月。

2009年第4季度,公寓租金开始缓慢回归。2011年第2季度,租金上升到1,637美元,超过上一波经济的高峰,空置率减到3.6%。2014年第3季度,湾区多家庭楼宇租金报价增长到2,234美元/月。比上一波经济周期的低谷时期高出51%,比高峰时期高出38%。

办公物业销售达次高峰

上一经济周期,2007年第3季度,湾区办公楼空置率10.8%。几个月后,到2008年第2季度降为3.13美元/平方英尺。2010年10月份跌到谷底,空置率达到17.6%,租金报价降至最低点2.5美元/平方英尺。

到2013年,湾区办公楼空置率终于看到春天,回到10.5%。同时,租金平均报价上升,高于上一波经济周期的高峰。到2014年底,价格升到3.29美元/平方英尺。

2014年前3个季度,办公物业销售达到111亿美元,超过了2013年全年办公物业79亿美元的交易量。虽然未超过2007年全年228亿美元的全年交易量,但已创造了2007年以来第2高的记录。

工业区需求可望打破纪录

工业空间一直落在复苏之后,但也呈急速反弹之势。湾区制造业空间空置率在2007年第3季度曾达到4.5%。平均报价在2008年第3季度仅为0.65美元/平方英尺。到2011年第2季度,工业区租金平均报价触底,降到0.47美元/平方英尺。2012年,空置率持续扩大到7.5%。

然而,到2014年第3季度,空置率减少到4.4%,平均报价上升到0.61美元/平方英尺,仍低于上一起经济周期高峰值0.65美元/平方英尺。其原因是,很多工业对空间的需求是由购买推动而非租赁。随着需求增长和供给短缺,2015年第1、2季度,租金报价可能会超过上一经济周期2007年的峰值。

湾区工业对空间的需求打破了以往的记录。2014年前3个季度,增加了将近410万平方英尺。类似情形在1997年出现过,当时,湾区市场创下了460万平方英尺的年度增长。

 

仓储租金超过前期峰值

湾区仓储空间空置率目前仅有4.8%。2010年空置率高峰时,高达9.5%。上一周期,空置率在2007年第3季度曾减少到3.6%。现在需求大量出现,仓储建设活动也在加紧进行。

估计到2015年第1季度末,空置率将下降到3%的范围内,租金报价也会超过上一周期峰值。湾区仓储空间目前报价为0.63美元/平方英尺,比上一周期高峰时2007年第4季度0.60美元/平方英尺高出5%。

购物中心也接连报喜

湾区购物中心的空置率也从低谷中接连报喜。2007年第1季度曾是湾区购物中心的空置率最好的一季,为4.4%,平均报价为30.88美元/平方英尺。到2010年第2季度时达到空置高峰,增加到7.7%。

2011年第1季度,租金平均报价跌至22.19美元/平方英尺。到2014年第3季度,空置率才降回5.3%。

购物中心的A类空间,在2014年第4季度初几乎不存在空置,只有1.1%。而在2007年第一季度,A类空间空置率指标为2.9%。过去几个月,A类空间租金平均在60~72美元/平方英尺,相似的空间在3年前仅有32~38美元/平方英尺。

注:空置率越低代表市场需求越强,反之则市场衰退。

就业机会 1999年来最好

2014年11月份,美国创造了32.1万个工作职位,成为此前2年创造就业最强健的月份。一般超过20万就被视为很健康。此前的10年,只有6次超过30万。从去年6月份开始直到11月份,新增就业一直超过25万。这被认为是经济繁荣的象征。

过去10年就业增长的最高是2005年,全年创造了251万个新增就业。而2014年,一举创下约290万个,缔造了1999年以来的最高峰。

EB5名额供不应求 购买商业地产利用L1签证成中国富人来美新捷径

对于想去美国投资移民的中国人来说,这条路现在走起来没有那麽顺畅了。由于名额供不应求,以前,中国大陆申请者一年半左右就可以拿到临时绿卡,将来可能要3年左右。不过,即使是这样,依然挡不住中国人申请美国绿卡的热情。移民专家建议,可以考虑通过L-1签证实现快速来美愿望。

申请来美人数不降反增

前不久芝加哥举行的美国移民律师协会会议传出的消息,美国投资移民的每年1万个名额在2014财年首次出现用罄,而中国移民获得了8300多份签证,明年的配额可能更快用完。按照国家配额的原则,来自中国的投资移民因此将可能进入排期。而这看似不利的消息,反而激起了更多中国“投资者”的紧迫感,申请者来美者不降反增,而移民律师更着重倡导其他移民策略。

美国张哲瑞律师事务所的移民律师谷欧文告诉《第一财经日报》记者,由于美国投资移民2014财年的申请人已经达到名额上限,现在开始递交申请,很可能会被迫进入排期,大约要等3年才能拿到临时绿卡,比以往时间长了一倍。而另一种备选方桉,则是到美国申请子公司,然后以跨国公司高级管理者的身份申请L-1A签证以及办EB-1C的绿卡。

据谷欧文介绍,有的L-1签证仅4天就批准了。如果想申请绿卡的话,只要把美国分公司发展到7~10人,最好的办法也许就是在美国收购一家小型的汽车销售商,正常经营一段时间,基本上就可以满足申请绿卡的条件。

当然,与传统的投资移民EB-5相比,L-1签证要求申请者在中国和美国都有企业,并且申请人在中国的企业要达到高级管理者级别,而EB-5则不需要申请人有这方面背景,仅需要他对美国进行投资即可,所以,L-1的方法并不适合所有人。

现在递交投资移民的申请,可能已经来不及了,很可能赶上从明年5月开始的排期。因为即便现在开始申请,美国移民局一般处理时间为13个月,就是到2015年10月底。那时候,申请人的优先日期(priority

date)会退回到2013年,也就是说中国投资者现在开始申请,会受名额上限的影响,要2~3年才能拿到临时绿卡。这对很多中国人来说是个问题。以前拿临时绿卡只要一年半左右,申请过程延长后,这期间的投资不能撤离,投资项目也必须不出现任何问题。

移民机构预测,如果EB-5在今后几年一直排期的话,L-1的申请就会兴盛。

L1签证或成来美新捷径

公开资料显示,L1是一种允许在美国和中国都有机构的跨国公司,从海外的母公司派遣一定层次的经理或专业技术人员来美国分支机构工作的非移民签证。L1签证分为两类,L1A是跨国公司经理及主管人员签证,L1B是专门技术人员签证。L2是发给上述两类人员配偶和21岁以下子女的签证。

随着经济全球化发展,国际竞争日趋激烈,中国企业要走出国门,不仅要重视産品质量,更要兼顾营销和售后的各个环节,做到设计、生産和销售一体化。近年来,欧洲、日本、澳洲、印度等国的企业都通过L签证在美设立分公司,提高公司的营销渠道,并大力发展连锁企业。这为L1签证的繁荣奠定了需求基础。

报导称,与H1签证相比,L1签证有很多优点:没有那麽多名额限制;可携带家属,可多次往返。L1A/B人员离美回中国期间,L2家属仍可在美国工作和上学;来美后可以立即申请第一优先移民,不必经过複杂的劳工证申请程序,也不必受名额限制。所以L1签证不仅仅是跨国公司经理和相关人员来美的捷径,还为取得绿卡另辟蹊径。

另外,为了便于L1企业在美国分公司的经营和发展,L1总公司不一定要在美国设立独立的分公司,可以以参股的形式或者与当地的企业联合扩大经营规模,共同设立在美分公司。这样做将会对L1的审批以及L1申请者来美后转绿卡的申请有利,更重要的是对L1在美分公司的筹建、投资成本、僱员人数、公司利润等方面有着很大好处。

同时,L1的经理还可以直接参与公司经营,不像投资移民,所投资金都掌握在项目基金机构手里,不仅收回所投资金没有保障,能否産生收益也不可知。

而相较EB-5绿卡,L1绿卡具备3大优势。根据美国移民法,EB-5投资移民申请人至少50万美元的投资必须是风险投资性质,没有风险的投资不是投资移民意义上的投资,因此移民局不会批准该投资移民的申请。而L1绿卡,虽然需要向美国的分公司汇入资金,但法律上对金额没有强制性的限制,绿卡申请人可以根据公司的性质和规模灵活掌握。

其次,EB-5投资移民必须直接或间接地创造至少10个就业机会。美国政府投资移民项目的目的之一是吸引外资为美国创造就业机会。这是美国移民局审查申请人投资移民资格的重点。但美国移民法没有对L1绿卡申请设置这方面的限制,公司完全可以根据自身经营的需要僱用人员。

另外,EB-5投资移民僱用的必须是美国人、有绿卡的人或者其他在美国有合法永久居留权的人,而对于L1绿卡申请,公司僱用的人员没有身份方面的限制。

最后,EB-5投资移民申请人最初得到的是临时绿卡,两年后申请人需要再次向美国移民局上报材料申请正式绿卡。而对于L1绿卡申请,申请人初次得到的就是正式绿卡,一劳永逸,没有后顾之忧。